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房地产两个中心建设带动相关公司发展

时间:2019-05-15 02:28:34 来源:互联网 阅读:0次

房地产:两个中心建设带动相关公司发展

事件:

国务院总理温家宝25日主持召开国务院常务会议,审议并原则通过关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心的意见。

会议提出,到2020年,将上海基本建成与我国经济实力和人民币国际地位相适应的国际金融中心、具有全球航运资源配置能力的国际航运中心。主要任务是:建设比较发达的多功能、多层次金融市场体系。加强金融机构和业务体系建设,稳步推进金融服务业对外开放。完善金融服务设施和布局规划,提升金融服务水平。健全金融法制,加强金融监管,维护金融稳定和安全。优化现代航运集疏运体系,实现多种运输方式一体化发展。整合长三角港口资源,完善航运服务布局。探索建立国际航运发展综合试验区,积极稳妥发展航运金融服务和多种融资方式,促进和规范邮轮产业发展。发挥先进制造业优势,为服务业发展提供有力支撑,以服务业发展带动先进制造业的更大发展。坚持以改革促发展,以改革解难题,以改革建制度。推进企业改革和改组,特别要加快政府职能转变和管理创新,为经济和社会发展营造良好环境。加强上海与长三角地区以及国内其他中心城市的相互协作和支持,加强与香港的优势互补和战略合作,形成分工合理、相互促进、共同发展的格局。

简评

这是自1992年上海金融中心建设被确立为国家战略和2005年浦东新区在全国率先进行综合配套改革试点以来,又一次在国家层面上推进上海国际金融建设的战略举措。我们认为两个中心的建设,势必要进一步加强浦东和陆家嘴区域在整个上海经济版图中本已非常重要的作用,从而更好的带动整个上海经济的发展。上述两个地区的基础设施投资必将迎来新一轮的高潮,更多的国际性和国内的大公司大金融机构将落户上述地区,金融中心的建设和推进会带来集聚效应,在某种程度上会推高上海的商务成本,从而带动地价的上涨,抵消由于房地产行业不景气带来的房价下滑的风险;同时,相关工业园区会抓住机遇,加大园区建设,加大招商力度,园区出租率和租金水平会有进一步提升。

我们预计随着建设两个中心的推进,上海下一步将会推出一系列重要举措,并将有突破性的政策。此前浦东新区已经公布了优惠政策吸引更多的VC(风险投资)、PE(私募股权)落户浦东,以将浦东建成风险投资和私募股权的中心。

浦东新政

根据注册资本(5亿元起),一次性奖励500万元到1500万元不等;公司高管按照其当年薪水的40%给予补贴,公司投资经理或项目经理等骨干人员,按照其当年薪水的20%(即纳税总额的20%)给予补贴;给予公司高管每人一次性住房或租房补贴20万元;公司若在陆家嘴和张江功能区租赁办公用房或购置自用办公用房,可获得500元/平方米/年的房租补贴或获得购房房价的1.5%补贴;,公司如果是投资新区两年一度公布的鼓励投资产业目录上的企业,或者投资于新区鼓励发展的其他新兴产业项目的,所获投资收益的新区地方财力部分,将以50%标准奖励给投资机构。

补贴住房和薪水实际上就是为了抵消上海日益上涨的土地成本和人力成本,补贴高管的部分,实际上就是变相的免除了个人所得税,加上50%的收益返还,浦东新区所营造出来的投资环境是世界上任何一个地方都难以匹配的。

上调相关上市公司评级

中华企业:08年实现营业收入36.12亿元,同比增长33.9 %;但受毛利率影响,主营业务利润8.87亿元,同比下降20%。其中销售收入34.15亿元,同比增长36.4%,租赁收入1.15亿元,同比增长42.2%。实现利润总额7.00亿元,同比下降42.4%,如果扣除掉07年2.18亿元非经常性投资收益的影响,利润总额实际同比上升。每股收益为0.427元,分配方案拟每10股分派1.6元现金。

08年公司在建项目建筑面积141万平方米,其中新开工面积55万平方米,竣工面积43万平方米,销售面积18万平方米,回笼资金27.66亿元。公司08年存货为65.84亿元,占总资产的65.3%,主要为在建和完工的14个项目;08年公司有一个新增项目,为占地11.7万平方米的上海美兰湖项目,目前该项目已进入施工阶段。公司09年预计新开工62.4万平方米,其他土地资源储备4655亩。

我们预测公司09年和10年的EPS分别为0.47和0.52元,上调至增持评级。

张江高科:公司08年实现营业收入17.5亿元,净利润7.7亿元,同比分别增长了46.39%和53.65%。

每股收益0.38元,同比增长31%。08年度公司根据市场的需求加大房产销售力度,销售价格稳中有升,公司房地产销售实现营业收入112,774万元;公司各类经营性物业的出租形势仍保持良性态势,出租率继续保持95%以上(除新购建招租期外的成熟物业),房产租赁均价也较去年同期有所上升,实现房产租赁收入40,715万元,与之对应的投资性房地产年末余额36亿元。公司08年平均毛利率到达63.22%,显示出公司作为园区式经营物业,并未受到整个房地产市场萧条的影响,且其销售价格和租赁价格都有所提升。销售,管理和财务费用都有增长,主要是由于公司扩张和扩大贷款规模所致。公司账面现金22.48亿元,短期负债32亿元,但一年内到期的短期负债只有8500万元,资产负债率49.07%,所以资金压力并不严重。目前公司已获批的各家商业银行授信已近百亿,子公司集电港也取得授信逾15亿,为后续开发资金供给提供了有力的保障。

公司对园区内33家公司进行了投资,被投资公司经营范围涵盖了创投,医药,生物技术,数字信息,络通信,物流,商务咨询,光电产业等等,投资总额16.1亿元。随着创业板的临近,该部分股权投资将为公司带来巨大的增值空间。

作为的高科技开发区,园区内产业已形成规模,有利于公司租赁业务的发展,09年公司会继续加大销售力度,同时长期股权投资会继续为公司带来很大的收益;公司总资产106亿元,总市值181亿元。我们预计09年和10年公司EPS分别为0.58元和0.72元,上调公司评级至增持。

浦东金桥:公司08年实现营业收入11.2亿元,归属上市公司股东的净利润2.77亿元,同比分别增长40%和34%,每股收益0.32元,销售毛利率53.43%,净利润率24.63%。

公司08年房地产租赁业务收入7.24亿元,占总收入65%,毛利率63%;房地产销售收入3.61亿元,同比增长197%,主要是碧云新天地销售和土地使用权转让收入,毛利率35%。净利润增长主要来源于房地产销售的增长,租赁收入增长为11%。

公司引进美国通用汽车亚太区总部项目落户,公司及公司控股60.4%的联发公司转让权属下的OFFICE PARK II土地约12万平方米,建筑面积合计约万平方米,全部设施为总部多功能大楼、创新中心等。在引进GM项目后,在计算期5年内公司周边土地及在建项目累计增值净现值为23729.08万元;提升公司周边所属不少于50万平方米建筑面积用于自建研发、办公楼和商业设施等房产产品的价值和地块项目的发展及土地增值。

08年公司管理费用同比减少23.77%,主要是加强了内部管理,调整了管理队伍。09年现金支出中管理费用和营销费用的增长幅度要低于主营业务收入的增长。

公司参与临港新城开发:组建开发公司,作为一级开发和二级开发主体,参与进行临港新城主产业区的产业及形态规划,采取总体规划、滚动开发的开发模式,并作为主产业区的一级开发主体享受临港新城相应的政策扶持。临港新城位于东海之滨、上海东南长江口和杭州湾交汇处、上海市版图的前端,距上海中心城区50公里,北至大治河,西至郊环线A30公路-外环线A20-南汇奉贤区界,东、南至滨江沿海,规划面积300平方公里。临港新城以的区位优势和战略地位,成为上海未来发展有力的助推器。东海大桥将洋山深水港和临港新城联为一体,沪芦高速、城市轨道、郊区环线、A20、两港大道、浦东铁路等城市快速交通使临港新城与上海各区县之间仅咫尺之遥。临港新城是未来上海中心城区的重要辅城、上海经济发展重心东移战略的大舞台和后劲所在,也将会是建设航运中心的门户之地。

公司持有东方证券1.28亿股,初投资成本8190万元;公司还持有交通银行596万股,初始投资成本626万元;海通证券1839万股,初始投资成本2040万元;国泰君安证券760万股,初投资成本766万元;报告期内收到东方证券分红2553万元。如果东方证券和国泰君安准备上市,该部分股权有巨大增值空间。

公司09年重点工作建设

抓住2010年世博会召开的机遇,努力争取碧云社区成为世博会指定合作伙伴,积极组织力量参与2009年世博会相关活动,提升公司和开发区的品牌价值。

抓住中国移动视频基地落户金桥的机遇,积极推进碧云国际社区、现代产业园和中国服务包示范基地的无线数据和增值的建设,首先实现现代产业园一期和碧云国际社区之间的无障碍上和无线管理,提高开发区功能配套水平,提升开发区的品牌价值。

发行分离交易可转债不超过12亿元:50,635万元用于定制购买和建设T-28地块中国服务外包示范基地项目(项目总建筑面积约14.7万平方米,用于出租,预计全部投资内部收益率为9.76%,静态投资回收期12.40年,含2年建设期);8,500万元用于建设T17-B1碧云90商业中心项目(项目总建筑面积约2.7万平方米,用于出租);25,436万元用于建设S8地块碧云国际社区人才公寓项目(项目地上建筑面积约5.5万平方米,部分出售,部分出租);剩余募资用于偿还银行短期借款。

根据浦东金桥产区规划,整个园区在2011年左右将完成所有租赁物业的开发并正常运营,届时公司租赁收入将会达到15亿元,08年公司租赁业务实现收入7.2亿元,公司未来租赁业务还有很大的增长空间,房地产销售业务将于租赁业务保持3:7的比例。园区是中国的以出口加工命名的开发区,是的无烟工业区和现代化国际社区的完美结合。在航运中心的建设中,将会有更多的出口加工型企业入住园区,提高园区整体出租率和租金收益。

我们认为公司是目前房地产板块内经营稳健的上市公司,其金桥模式如能在全国范围内的开发区推广,公司的规模和业绩将进一步提升。我们预测今后两年一方面公司将继续加大出租物业的建设力度,另一方面继续推进现有销售项目的建设进度,房地产销售会有所提高,但也会小幅的降低净利润率,到10年后主要的出租物业都将成规模,公司盈利水平趋于稳定。预计09年和10年分别实现每股收益0.44元和0.58元,对应PE26倍和20倍,给予增持评级。

上实发展:08年公司实现收入和净利润20.1亿元和3.6亿元,分别同比增长-14%和299%;每股收益0.34元;拟10股派0.3元。得益于较高的毛利率,公司在营业收入下降的同时,取得了较高的净利润。主要是公司08年结算的项目盈利能力较强。

公司完成42亿元的增发后,开发项目总建面678万平米,权益建面643万平米,主要分布在上海、青岛、泉州、湖州、重庆和成都等9个城市。另外公司持有约16万平米的出租物业,均位于上海,地理位置优越。

08年公司每股经营性现金流-2.15元,显示公司目前存在较大的资金缺口;增发前公司资产负债率48%,完成增发后公司资产负债率高达76%,有息负债率达到73%,不过短期来看,公司没有一年内到期的非流动负债。公司09年将多种方式获取银行贷款,加速销售回笼资金,延缓并分期偿还股东借款,力争获得大股东在资金上的支持。

公司所属上海实业大厦、高阳商务中心、金钟广场等商用物业均处于上海市核心商业地带,全年平均出租率达97%以上,租金收缴率超99%,平均租金价格环比提高6%。

在08年的增发中,大股东尚有部分地产项目和股权未能注入上市公司,主要有80.6万平方米的上海朱家镇土地和汇贤雅居二期项目,公司承诺在上述项目工程量达到总投资达到25%时便注入上市公司,其中汇贤雅居项目位于徐家汇商业区,地理位置,目前其二手房售价在25000元/平方米。其余与地产相关的股权大股东也承诺在时机成熟时整体注入。

我们预计公司09和10年的每股收益分别为0.42元和0.52元,上调评级至增持。

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